Nombreux sont les vendeurs qui, par souci d’économie ou de simplicité, envisagent de mesurer eux-mêmes leur bien de copropriété avant de le mettre en vente, soit de procéder à l’évaluation de la superficie privative loi Carrez. Ils se disent notamment qu’une erreur minime, telle qu’une surestimation de surface qui ne dépasse pas 5 % par rapport à la superficie privative réelle, est sans conséquence, comme le stipulent les textes réglementaires. Pourtant, un arrêt récent de la Cour de cassation démontre que, malgré une différence minime entre la superficie privative mesurée et celle avérée, on peut tout de même s’exposer à des risques juridiques.

Mesurage loi Carrez : un écart faible de superficie ne met pas à l’abri d’une mise en cause

Il est tentant de croire que tant que l’écart entre la superficie privative que vous déclarez pour vendre votre lot de copropriété et la superficie privative réelle reste en deçà du seuil réglementaire de 5 %, vous êtes hors de danger. Cette idée reçue mérite d’être revue et corrigée. Certes, en dessous de ce taux limite, l’acquéreur ne peut pas exiger une réduction du prix de vente. Mais cela ne clôt pas pour autant toute possibilité de recours à votre égard, dès lors qu’une faute méthodologique dans l’établissement du mesurage est découverte.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 mars 2026 est à cet égard particulièrement instructif. Dans cette affaire, l’expertise judiciaire lancée par la cour d’appel avait établi une superficie réelle d’environ 59 m2 (au lieu des 52 m2 dénoncés par les acquéreurs) pour un lot vendu avec une superficie privative de 60,07 m2, ce qui est un écart inférieur à 5 %. La cour d’appel avait par conséquent, dans un premier temps, rejeté les demandes des acquéreurs. Mais ceux-ci ont poursuivi la procédure jusqu’à la Cour de cassation. Ils invoquaient notamment une perte de chance sur les revenus locatifs escomptés et un surcoût financier lié à un crédit immobilier souscrit sur la base d’une surface inexacte.

La Cour de cassation leur a partiellement donné raison. En effet, le calcul de la superficie privative apparaissant dans les documents de la vente n’avait pas intégré toutes les parties du lot vendu, soit une chambre de service de 4,40 m2 et des sanitaires de 2,70 m2, situés sur un autre palier que l’appartement principal. Malgré tout, son résultat se rapprochait de la valeur de la superficie réelle, une erreur de mesurage ayant tout de même comblé la superficie manquante. La Cour de cassation a donc renvoyé l’intégralité du dossier devant la cour d’appel pour réexamen. Ce qui semblait à première vue être un écart négligeable s’est transformé finalement en contentieux long, coûteux et aux conséquences indéterminées.

Confier le mesurage loi Carrez à un diagnostiqueur expert : une démarche à privilégier

La complexité du mesurage loi Carrez est souvent sous-estimée. En effet, il comporte des règles techniques précises pour définir ce qui doit être inclus ou exclu pour parvenir à une superficie privative exacte. Annexes situées sur un palier différent, petites pièces accessoires, lots de copropriété distincts vendus ensemble, la vente d’un bien de copropriété oblige à tenir compte parfois de configurations qui peuvent induire en erreur quand vient le moment d’évaluer sa superficie privative. Dans l’affaire en question, c’est précisément l’omission d’espaces situés en dehors du palier de l’appartement principal, mais tout de même parties intégrantes du lot vendu, qui a conduit au litige et à la mise en cause du mesureur pour faute méthodologique. Un vendeur ayant réalisé lui-même ce mesurage aurait très bien pu commettre la même erreur, si ce n’est plus, avec des conséquences bien plus lourdes, puisqu’il n’aurait bénéficié d’aucune couverture professionnelle. Confier ce métrage à un diagnostiqueur immobilier expert en mesurages et expérimenté dans ce domaine, c’est mettre toutes les chances de son côté pour conclure sereinement la vente de son lot.